投资长租公寓 资本看重什么

经济观察网记者丁文婷 随着利好政策出台以及公募REITs的推出，长租行业再次成为资本关注的热点。据仲量联行统计，2022年上海长租公寓投资大宗交易额达到65.5亿元，同比增长263.89%。

2023年，长租公寓投资热度不减，领盛投资已接连收购上海黄兴大楼、杨浦三幢公寓用于打造长租公寓。

5月23日，铁狮门宣布与星狮地产集团成员辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓部分。

7月末，博枫收购了一处位于上海市静安区租赁住宅项目，这也是博枫在中国的第二个租赁住宅项目。

摆脱早期资本驱动下的野蛮增长的长租公寓，又重新获得资本青睐。在长租公寓市场新的时期，资产持有方如何做投资决策？

上海城投控股投资有限公司副总经理张毅表示，一是要看目前政策的支持力度；二要考虑需求和供给的关系；三是运营效率；第四是投资回报。

高和资本事业部总经理王纯杰表示，首先，看重资产投资的回报率，计算公式是稳定期的净营业收入除以项目的总投资。

其次，看项目的合规性、交易节点即过程的合理性，“我们会把并购的二三十个关键点罗列出来，每一个关键点的关键人，刚性的决策点，以及一些前置条件和里程碑，都会列得非常清晰。”

再次，一些细节的考虑，比如客群定位、项目定位；项目周边有没有一些“非改保”；基金退出前的竞争环境等。

最后，看板块内产业格局，到底是朝阳产业还是夕阳产业。

投资城市更新项目时，资本方关注的指标与其他项目有一些差异。上海领禾盛铭企业管理有限公司创始人耿俊峰介绍，首先关注的是土地年限，低于33年的项目一般不考虑。

自如资管平台重资产投资部副总经理廖伟翔表示，投资存量物业要选择位置好、商圈成熟的区域；而新建项目则偏向大社区，如上海中外环区域，“大社区类项目，更多从资本化角度考量”。