北京美泰拆迁律师 北京美泰拆迁律师 2023-12-07 18:00发表于北京
导读——随着城市更新进程的加快，很多老旧厂房面临被征收，评估补偿是被征收人最为关心的问题。为了解决评估补偿政策依据不足、评估结果差异大、评估可比实例选择少、评估对象特殊情况多、划拨用地非住宅评估难、产权调换政策不能具体实施等问题。北京市北京市住房和城乡建设委员会于2023年06月15日发布了《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)》，于同日发布了对该《通知》的解读。以下是解读的全文：
一、《通知》出台的背景、目的是什么?
答：随着本市城市更新的加快推进，一些老旧厂房、低效产业园逐渐退出，在征收非住宅房屋过程中，逐渐显现出评估补偿政策依据不足、评估结果差异大、评估可比实例选择少、评估对象特殊情况多、划拨用地非住宅评估难、产权调换政策不能具体实施等问题。为解决以上问题，依据相关政策规定，借鉴其他省市做法，结合本市实际，制定出台了本《通知》。《通知》主要是通过规范非住宅房屋用途认定、评估方法选用、技术路线确定、技术参数细化、产权调换要求等，给予被征收人公平合理的补偿;通过规范评估技术思路及补偿工作实施路径等合理化措施，完善国有土地上非住宅房屋征收相关政策，以更好更规范地推动非住宅房屋征收评估与补偿工作。
二、《通知》的主要制度创新是什么?
答：一是明确非住宅房屋用途与基准地价土地用途分类对应。坚持房地一体，非住宅房屋用途统一与市基准地价土地用途分类相对应，确保房地用途一级、二级分类相统一。二是明确已经登记的非住宅房屋用途调整、未经登记的非住宅房屋认定处理后的价值评估补偿。重点规范原用途为工业类用途调整的，考虑法理和补偿政策等综合因素，明确具体评估补偿办法，做到权责相当、公平补偿。三是明确以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估技术路线。考虑以划拨和出让方式取得土地使用权的成本不同，按照国有土地上房屋征收评估的总体思路与原则，依据划拨国有建设用地使用权地价评估相关意见，综合确定其评估技术路线，解决划拨用地非住宅评估难题。四是明确采用比较法评估非住宅房屋价值时对可比实例成交价格的修正或调整幅度。对可比实例成交价格的修正或调整幅度从单项不宜超过20%降为一般不宜超过10%、综合不宜超过30%降为一般不宜超过15%，提高可比实例选取的准确度。五是明确非住宅房屋土地重置成本采用比较法评估时选用土地一级市场招牌挂成交实例作为可比实例。土地一级市场招牌挂成交实例具有市场、公开、客观等特征，可选可比可操作。六是明确土地重置成本评估选用可比实例时可比实例属同一土地级别和跨土地级别的修正和调整系数标准。2022年更新实施的北京市基准地价具有现实性和权威性，满足国有土地上非住宅房屋征收评估特殊情况下的客观需要。七是明确非住宅依据价值对等原则可进行不同用途产权调换。非住宅房屋的实物补偿安置，不是用途与规模的实物对应，而是价值的对等，在符合相关区域规划的前提下，可以选择不同用途的房屋进行产权调换，尤其是经协商可以用存量安置房进行产权调换，是对“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”政策的具体落地，赋予被征收人更多的选择。
三、本通知与《关于印发<北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法>的通知》(京建法〔2016〕19号)是什么关系?
答：本通知是京建法〔2016〕19号文的进一步补充和细化，二者并存，如有不一致，按本通知的规定执行。
四、非住宅房屋用途与市基准地价土地用途分类对应如何理解?实际评估如何操作?
答：根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017),基准地价将非住宅房屋用地按一级分类为商业、办公、工业和公共服务四类，并按照二级分类建立修正系数。《通知》明确，非住宅房屋用途分类与基准地价用地分类相对应，不仅一级分类要对应，二级分类也要对应，确保房地用途标准划分统一。实际评估时，结合用途划分，严格依据房屋权属登记、土地规划用途或认定情况进行。尤其在选择比较案例时，应依据《北京市基准地价土地用途二级分类用地修正系数表》中明确的用地分类及含义对应房屋，如商业类土地用途二级类零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、娱乐、其他商服用地对应的非住宅房屋用途为零售商业房屋、批发市场房屋、餐饮房屋、旅馆房屋、娱乐房屋、其他商服房屋，确保比较案例与被征收非住宅房屋的相同或者相似。
五、如何理解各区人民政府、经济技术开发区管理委员会应组织有关部门对已经登记的非住宅房屋用途调整及未经登记的非住宅房屋进行调查、认定和处理?
答：对已经登记的非住宅房屋用途调整及未经登记的非住宅房屋进行调查、认定和处理，应由区级人民政府组织或授权有关部门组织，作出认定处理结果，并在房屋征收范围内向被征收人公布。
六、对已经登记的非住宅房屋，改变原用途未补缴土地出让金的，依法按原用途评估。补偿时，可结合政策支持等情况认定用途调整，原用途为工业类用途的，在原有补助奖励的基础上，再给予不超过原用途非住宅房屋价值的特别补助。如何理解，评估时怎么处理?
答：已经登记的非住宅房屋，用途调整补缴土地出让金的按现状评估，未补缴土地出让金的按原用途评估补偿，这是基本原则。但因特殊情况(如符合产业政策调整，并有相关政府部门支持)认定用途调整的，客观存在应补缴未补缴土地出让金的问题。明确认定用途调整的，在原有补助奖励的基础上，再给予不超过原用途非住宅房屋价值的特别补助，适用范围仅限原用途为工业类用途调整为其他高效用地的，其他用途调整因价值差异不大，未作具体规定。这样规定，符合实际，方便操作，权责相当，公平补偿。
七、对未经登记的非住宅房屋，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿，依法按土地权属来源文件或房屋权属来源文件载明的用途评估。如何理解，评估时怎么处理?
答：征收未登记的非住宅房屋，因特殊情况认定其合理合法，但因没有原始登记，其房屋价值只能依法按土地权属来源文件或房屋权属来源文件载明的用途评估，而不能按现状用途评估补偿。
八、当仅选用比较法、成本法、收益法其中一种方法进行评估时，应当充分说明理由，并向估价委托方报告。如何理解和落实?
答：选用两种方法进行评估，合理确定评估结果，是通常做法。仅能选用一种方法评估，是特殊情况。此时，估价机构要向委托方书面报告说明理由，不能用口头报告代替，不能仅在评估报告里注明。
九、土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，其中成本法的权重一般不高于30%，基准地价修正法的权重一般不低于50%，怎么理解?
答：土地重置成本采用比较法或成本法，案例选取困难。基准地价修正法与市场接轨，数据来源获取相对规范。限定不同评估方法的权重，是为了规范统一评估技术路径，更好权衡各种评估方法结果，确保评估结果更科学更接近市场。具体权重，由评估机构在评估时根据规则具体确定。
十、土地重置成本评估选用可比实例时，选用可比实例在同一土地级别的，修正幅度应当参照北京市区片基准地价因素总修正幅度进行。选用可比实例跨土地级别的，应当参照北京市级别基准地价进行调整。如何理解?
答：采用成本法评估非住宅房屋价值时，其中土地重置成本采用比较法、成本法选用土地市场招拍挂成交实例、土地开发类项目等成本数据进行系素修正时，在同一土地级别的，经各类系素修正后，修正幅度应当参照北京市区片基准地价因素总修正幅度进行;跨土地级别的，应当参照北京市级别基准地价进行调整，调整系数为级别基准地价相除得出，不再对其他因素进行修正或调整。
十一、以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋的价值评估，优先选用房地分估路径，分别评估土地重置成本和房屋重置成本。如何理解?
答：强调优先选用房地分估路径，是因为以划拨方式取得土地使用权的土地成本费用基础不同，应该单独评估其土地重置成本，相应房屋重置成本也必须单独测算。优先选用房地分估路径，并不排除房地合估路径，具体方法要结合项目作适用性分析。整体评估依据，土地重置成本评估要依据《自然资源部办公厅关于印发<划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)>的通知 》(自然资办函〔2019〕922号)及本市相关规定进行评估，房屋重置成本要依据本市房屋重置成新价相关规定进行评估，本市的相关规定包括行业协会的相关技术标准、指引等。
十二、如何理解征收非住宅房屋时，经协商，也可按产权调换方案给予不同用途的其他存量非住宅房屋或存量安置房进行产权调换?
答：征收非住宅房屋，如果本区具备存量非住宅房屋和存量安置房产权调换条件，被征收人可以选择产权调换。产权调换有三种情形：一是符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的，优先进行同用途房屋产权调换;二是不符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的，可以选择不同用途的其他存量非住宅房屋进行产权调换，如工业房屋置换商业房屋;三是经双方协商一致，在符合本市房地产调控政策的基础上，可选择存量安置房进行产权调换。存量非住宅房屋或存量安置房，是指在签定补偿协议的时点上，已建成的非住宅房屋或安置房。
十三、如何理解安置房的价格按照同地段同品质商品房市场评估价格的80%确定?
答：选择存量安置房进行产权调换的，安置房的价格是按照同地段同品质的商品房市场评估价格的80%确定，适当给予被征收人合理优惠。房屋征收部门与被征收人依据房地产价格评估机构出具的被征收房屋价值与产权调换房屋价值评估报告，结算差价。
十四、如何理解本通知实施之前已公开征收补偿方案并征求意见的按原规定执行?
答：一个项目的征收补偿方案是公平合理补偿的法定依据。明确本通知实施之前已公开征收补偿方案并征求意见的按原规定执行，便于一个项目执行同一个政策，不因签定补偿协议时间不同而出现同一个项目不同政策的问题。
十五、国有土地上非住宅项目搬迁可参照执行，如何理解?
答：本通知主要规范的是国有土地上的非住宅房屋采取征收方式进行的评估与补偿，如国有土地上的非住宅房屋采取协议腾退等其他方式搬迁，也可参照此通知的规定执行。