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文｜风马牛地产研究院·内容组
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回顾 2023 年，虽然房地产的至暗时刻已过、复苏通道开启，但整体回暖态势较弱。严峻的市场下行压力下，政策层面，中央及各级地方政府推出了一系列旨在促进房地产市场稳健运行与持续健康发展的政策措施，各地市的楼市调控松绑政策力度加大，截至 2023 年底，全国出台 1008 次宽松性政策，频次远超 2022 年。
在需求端，降首付、降利率、认房不认贷接连落地，支持居民按揭购房；在供给端，三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。然而，这些政策的实际效果并未展现出预期中的持久效力。这也意味着 2024 年政策取向偏向高质量发展，房地产等传统行业依然在风险出清的道路上。
本文力图系统性梳理 2023 年房地产行业政策，并对 2024 年行业动向做出简要预测。欢迎大家探讨指正~
01
2023 年政策表现：前稳后松、两侧发力
上半年，中央层面房地产政策力度较弱，缺乏实质性刺激政策，多为对现行制度的优化、行业规划。第一季度包括首套房贷利率不设下限、改善优质房企资产负债表方案、消费基础设施 REITs 试点出台等；第二季度开始，中央出台频率和力度明显走弱。
图| 2023 年房地产市场政策回顾梳理
下半年，以 7 月政治局会议定调「我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化」为分水岭，这次未提及「房住不炒」且用词语气更重 ，这表明政府认识到目前房地产基本面形势相对严峻 ，对行业的客观理解为后续政策奠定了基础，政策从以表态为主转向实质性支持。
图| 历年中央经济工作会议对地产的表述
风马牛地产研究院将 2023 年 7 月政治局会议后出台的房地产放松政策进行梳理，主要分为三类：
①刺激需求类，在居民信贷端持续加码，主要包括「认房不认贷」、调降首付比例下限、动态调节首套房贷利率下限，落实存量房贷降息、降准降息等等，合力减轻居民按揭压力、扩大加杠杆空间，助力购房需求释放。尤其适用于购房潜在需求高，但受限于较高购房负担，限制性政策较严的高能级城市。
②创造需求类，启动新一轮旧改，推行城市更新项目的房票安置方式。即通过城市更新项目，将计划安置的房屋转为房票，由被征收人自行向参与房票安置的房企购买商品房。一方面为本地定向去库存，另一方面房票票面金额相当于购房专用资金，为旧改群体创造了新购房需求，适用于购房潜在需求低，房价收入比较高的低能级城市。
③关注供给端，聚焦金融风险的防范化解，尤其强调了大型民营房企的金融风险问题。提出研究「50家系统重要性房企名单」的思路，随着央行召开重点房企座谈会，各地对于房企资金的关注度明显上升。相关商业银行密集召开座谈会，积极发放各类金融贷款等，充分说明对于房企流动性的关注。此外，对非重点监管的预售资金使用落实了宽松的导向，对土地市场的拿地约束和限制也在明显放宽。
02
2023 政策松绑传递到四个一线城市
如果说 2022 年「四限」（即限购、限贷、限价、限售）政策的主力军是三四线城市，那么 2023 年楼市的主角一定是一线城市，作为风向标正式开启政策松绑之路。进入 2023 年，核心一二线城市便接过接力棒，一线政策边际松动，多数二线城市彻底解除限购限售。
2023 年 6 月，中国经济时报、中房网等多家媒体发文呼吁：限购限贷政策已无存在必要应予以取消，一线城市地产限购应适时优化调整。8 月 25 日，住建部、央行和金监局推动落实购买首套房贷款「认房不用认贷」政策措施，广州宣布执行认房不认贷政策，打响一线城市认房不认贷第一枪，随后，深圳、上海、北京相继跟进。
图| 2023 年房地产市场政策细则梳理
之后，各地房地产调控政策显著加快放松步伐并加大调整力度，核心一二线城市普遍放宽了「四限」措施，引发了全国范围内的大规模松绑潮。聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：
第一，在放松限购方面，还有上海、广州、天津、成都、苏州、长沙等 11 城对限购区域范围、社保要求、套数限制等方面有所放宽，并未完全放开限购，沈阳、大连、南京等 20 城取消限购；
第二，在放松公积金方面，几乎所有城市都有跟进，上海、杭州等 225 省市放松公积金贷款，比如上海调整存量住房公积金贷款期限、提升多子女家庭公积金贷款额度等；
第三，多个城市发布购房补贴，南京、武汉等 148 城跟进，例如武汉，毕业 6 年内并连续缴纳 6 个月以上社保的毕业生在青山区可享 5 万元购房补贴；
第四，四个一线城市四限政策出现结构性松动，深圳、北京、上海等 3 城调整普宅标准，共性特征是不再看总价……
虽然 2023 年楼市政策松绑至一线城市，但需求端销售量价仍在下行，供给端保主体落地效果也不佳。
从看房热度分析，全国重点 65 城 2023 年全年热度相比 2022 年继续下滑 13%，年内热度于 2 月份达到最高峰值，这是受疫情全面解禁、楼市重磅利好频繁发布的影响，但这一数值较 2022 年回落约 20%。而即使持续出台降首付、降利率、调整二套房认定等传递积极的信号，对比 2022 年，一线城市全年新房找房热度还是下降约 8%，二线城市下降约 20%，三线城市下降 28%。
具体来看，一线城市中仅上海全年新房热度小幅上涨 2%，北京、广州和深圳热度分别下降 23%、11% 和 5%；二线城市中仅杭州、西安热度回落较低，分别为 1%和 5%，三亚等旅游城市回升 22%；三线城市中，秦皇岛全年热度上升 2%，淄博下滑 3%，其他城市热度下滑幅度均超过 15%。
03
2024年未来展望：先立后破、加速转型
年底的中央经济工作会议被认为是指导中国经济工作的重要指南，也是制定前瞻性的 2024 年经济政策的关键依据。关于明年经济工作的总基调，会议强调了坚持「稳中求进，以进促稳、先立后破」这一指导思想。「先立后破」的提法，实际上是对过去「先破后立」的一种修正。在一段时间内，新旧动能并非不能够共存。
//构建房地产发展新模式，遵循「先立后破」原则
第一，「三大工程」明确房地产发展方向。所谓「三大工程」指的是保障性住房建设，城中村改造，「平急两用」公共基础设施建设三项工程。这既是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意。未来，城中村改造项目将被纳入专项债支持范围，央行有望通过专项借款、抵押补充贷款等结构性货币政策工具，为「三大工程」提供中长期低成本资金支持。
第二，统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。让「三个不低于」、「融资三支箭」、「房企白名单」等措施真正落地见效。
第三，展望 2024 年，地方房地产调控政策有望进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。一线城市政策或将精细化调整，譬如限购局部松绑，对于远郊区域调降非户籍购房社保年限、放宽户籍居民套数限制，放宽法拍房、离婚购房限制，调降落户门槛等，再比如下调各类交易税费征免年限。
二线城市中，杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等城市调控政策还有所保留，并未如南京、青岛、济南那样「一放到底」，未来大概率进一步调整，比如全面放开限购、限售，下调商贷首付比例至国家规定的下限，放宽限价鼓励「优质优价」等均是可选项。
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资料来源：
1.高举轻放，水波不兴 ——2023年全年房地产政策梳理总结以及2024年预测;信融基石;2023-12-22
2.速览 | 2023年房地产政策回顾与展望;东望投管;2024-01-10
3.2023全国新房市场总结：政策刺激市场波动回升，复苏基础仍需巩固;安居客Anjuke;2024-01-12
4.2023年中国房地产总结与展望 | 政策篇;克而瑞地产研究;2023-12-21
5.2024年房地产行业年度策略——探寻新发展 模式下的行业破局之道;东吴证券;2023-12-28
6.研究碎片 | 2023年房地产政策回顾梳理;九思疏; 2024-01-04
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