21世纪经济报道记者 陈植 上海报道
为了支持REITs发展，相关部门持续放大招。
8月底，上交所发布关于《优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础设施REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平。
9月14日，深圳市发改委印发《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施》提出，研究设立政府主导、市场化运作的基础设施REITs产业投资基金，积极引入市、区政府引导基金和社会各类资本，委托专业基金管理团队运营，重点投向具有发行基础设施REITs潜力的优质存量基础设施资产。
在业内人士看来，这些扶持措施将吸引更多资本参与REITs一二级市场投资，进一步盘活REITs的投资吸引力。
一位REITs产品管理机构负责人向记者透露，近日他们与养老金、企业年金、公募基金等资产管理机构做了初步沟通，他们都对配置REITs颇感兴趣。但是，由于配套操作指引尚未出台，目前他们仍持观望态度。
他所说的配套措施，包括不同类型投资机构参与投资REITs产品的风险因子设定与风控监管要求等。记者发现，当前仅有保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金(REITs)的风险因子被设定为0.5，其他类型投资机构仍在等待投资REITs的操作指引。
这位REITs产品管理机构负责人指出，随着相关部门引导基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资REITs产品，相关配套措施或将很快出台。
但是，REITs若要吸引更多资本入场投资，还得“练好内功”。
尤其是上半年REITs产品价格波动加大，令市场意识到REITs面临不少潜在的投资风险，驱动REITs产品管理机构纷纷“抬高”REITs底层资产遴选标准。
在6月完成扩募后，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金普洛斯REIT”）新购入普洛斯位于山东青岛、广东江门、重庆的3处仓储物流园区。
中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸向记者表示，之所以选择这些仓储物流园，一是通过纳入具有较强经济活力与成长潜力的城市仓储物流园区，进一步分散REITs底层资产组合的区域风险，二是借助不同区域仓储物流园的协同效应，进一步提升REITs底层资产的营收能力与业务稳健性。
在她看来，尽管上半年REITs二级市场价格出现了一些波动，但风险收益介于股、债之间的新型大类资产仍具备一定的配置吸引力——因为收益性与安全性兼具的REITs资产具有较强的抗风险能力和较好的长期投资价值，值得各类资本长期关注。
普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪接受本报记者专访时表示，要吸引更多资本入场参与REITs投资，同样考验仓储物流园区投资运营商的经营能力。
“仓储物流园区投资运营商与企业租户的关系，不是简单的租赁关系，而是双方需要携手共同成长，即仓储物流园区投资运营商根据企业的未来业务发展规划，提供一揽子的仓储物流服务方案，助力企业实现业绩高成长同时分享企业发展红利，如此仓储物流园的租金收入将变得更加稳健持续。”她指出。
REITs底层资产遴选策略“调整”背后
今年上半年REITs价格波动，令市场骤然意识到其潜在的投资风险。
比如若REITs底层资产主要集中在某个城市或服务单一企业时，当宏观经济波动导致企业退租，或极端气候来临导致某个区域仓储物流园区停产停工时，REITs租金收入容易遭遇较大波折。
此外，金融市场对REITs未来租金收入下滑的预期，也容易造成资本撤离REITs产品，令后者价格波动加大。
针对金融市场这些顾虑，众多REITs产品管理方在资金扩募环节纷纷优化了新资产购买策略。
比如中金普洛斯REIT新购入的仓储物流园区不再集中在单一的经济区域，而是结合首批资产分布区域进行了地域上的补充，形成了良好的区位分散。
陈茸茸向记者表示，REITs底层资产的区域分散化,还能起到进一步稳定租金收入的作用。具体而言，一是不同区域仓储物流园区业态不一，涵盖冷链、干散货、保税商品仓储运输等，可以满足跨境电商、生活新时尚、商超、专业物流配送、生鲜电商等不同类型企业的仓储物流配送需求，令REITs的租金收入实现较稳健的增长；二是不同区域的仓储物流园区因地域经济发展特点不同，可以提供多元化的长租或短租服务，令仓储物流园区出租率始终保持在较高水准，进一步平滑租金收入波动性。
然而，如何让金融市场“理解”REITs底层资产配置策略变化所带来的业绩提振效应，仍是一大挑战。
多位私募基金人士向记者透露，目前多数投资者仍看重外部因素的冲击力——一旦出现极端气候或宏观经济波动，他们又会担心REITs租金收入回落而选择离场。
记者独家获悉，为了引导各类资本更全面清晰地了解REITs底层资产运营状况，相关部门向REITs产品管理机构提出两项建议，一是REITs需尽快推出符合其特征的财务指标与投资评估体系，以便更充分地展现自身底层资产运营状况，二是鼓励REITs产品管理机构设立常态化的业绩说明会，向市场全面阐述自身经营状况。
上述REITs产品管理机构负责人向记者透露，近日他们与养老金、企业年金、公募基金等资产管理机构沟通时，也向后者积极征求意见——如何进一步清晰呈现REITs产品底层资产的经营状况，以及底层资产配置策略变化所带来的业绩提振效应。
记者还了解到，部分REITs产品管理机构正与相关部门沟通，能否将存在业务互补性或协同效应的不同类型资产纳入同一个REITs产品，从而进一步增强REITs租金收入稳定性与可持续性。比如产业园与仓储物流园存在一定的业务互补与协同增长效应，若能共同纳入同一个REITs，可以进一步提升REITs的收入多样性和。
“目前REITs市场尚未出现相关的成功案例，这项建议处于论证研究阶段。”一位知情人士向记者透露。
借鉴海外做法吸引更多资本入场
值得注意的是，为了吸引社保基金、养老金、企业年金、公募基金等不同类型投资者参与REITs一二级市场投资，部分REITs产品管理机构开始借鉴海外市场的做法。
一位熟悉发达国家REITs发展历程的私募机构人士向记者透露，在欧美国家，资管机构、养老基金、对冲基金、大学基金、家族办公室等不同类型机构投资者都热衷参与REITs一二级市场投资。究其原因，一是他们认为REITs能创造相对稳健的投资回报，二是REITs的交易机制也便于他们灵活“进出”。
记者获悉，今年5月底日本开始试水向高净值个人投资者放开REITs扩募投资。
这背后，是日本REITs在投资-交易-退出机制设计方面存在“特殊性”。具体而言，一是不少日本REITs采取公司制，即日本允许当地REITs公司可以发行债券，吸引高净值投资者募资，且这类债券交易活跃度相对较高，有助于他们获利退出；二是日本REITs可以买卖持有的成熟期物业资产，从而令REITs收益率显著增加，增强了这类资产在日本高净值投资者眼里的投资吸引力。
尽管日本REITs交易机制与中国有所差异，但前者在吸引不同类型投资者入场投资的某些做法，值得国内REITs产品管理机构借鉴。比如日本REITs会通过官网向投资者答疑解惑，以便投资者了解日本REITs底层资产的最新经营状况与底层资产交易动向；此外日本REITs还会不定期邀请各类投资者实地考察其底层资产，以便后者进一步了解REITs业务特点与租金收入状况。
前述REITs产品管理机构负责人向记者透露，在与境内公募基金、养老金、企业年金等机构投资者沟通时，日本REITs上述做法颇受这些潜在投资机构的认可——通过不定期考察REITs底层资产实际运营状况，这些潜在投资机构能全面判断其抵御各类风险的能力。
赵明琪告诉记者，随着经济发展与客户需求变化，未来物流仓储行业将呈现四大新变化趋势，一是库型持续升级，建筑规格与形态持续改变，自动化应用成为必然；二是小而散的仓库整合升级，企业对关键供应链节点的投入加大；三是通过数智化方案赋能底层资产，实现业态创新与资产增值；四是节能减排力度加大，将可持续发展与基础设施设计运营融为一体。
“在这种趋势下，普洛斯要进一步深入研究客户及产业，及时应对市场、供应链和产业变化，其中包括龙头企业发展所催生的新产业链生态，区域市场人群集中密集所衍生的众多产业供应链变化，以及产-销-配这条产业链之间的关系正发生的新变革等。只要将这些关系理清理顺，再考虑如何为相关产业链运作效率提升进行配套与服务保障，以专业能力创造产业升级价值，助力中金普洛斯REIT创造更稳健可观的分红回报。”她指出。截至今年9月，中金普洛斯REIT完成五次分红，累计分红金额达到约5.8亿元。
值得注意的是，随着越来越多投资机构日益重视ESG投资，REITs底层资产是否具备ESG能力，同样成为它们能否吸引更多资本入场投资的新考验。
赵明琪告诉记者，目前普洛斯正采取多项措施，积极推进仓储物流产业“零碳”转型。去年起，普洛斯中国的新建物流及产业基础设施将100%获得绿色建筑标准认证，预计到2031年，绿色建筑将覆盖普洛斯中国资产管理规模3000万平方米。