也细数当前经济中的7大错觉与真相。
文:天风宏观宋雪涛/联系人孙永乐今年经济是转型中的疫后复苏,将长期经济增速中枢下行视为短期经济失速,导致市场过度悲观的预期和缓慢复苏的现实之间,存在诸多错觉。错觉一:居民消费意愿不足真相:居民消费意愿并不弱收入企稳、线下消费场景修复,居民的消费意愿并不弱。以居民消费支出/可支配收入来衡量居民消费倾向——2季度该项指标已经回升至68%,与疫情前(2015-2019年)的差距从1季度4.5个百分点收敛至2.8个百分点。(见图1)居民出行意愿持续位于高位,8月旅客周转量达到了3165.8亿人公里,大幅超过过去三年同期水平。(见图2)我们判断地产不会再发生螺旋式断崖式下跌,第一个原因是当前地产销售水平已经越来越接近未来的潜在中枢。
去年住宅销售面积大幅回落至11.5亿平方米,今年1-8月同比继续下滑5.5%,预计全年住宅销售面积或在9.5-10亿平方米左右。
我们此前综合考虑了刚需、改善需求、更新需求、保障房供给、二手房供给等因素后,预计到2026年住宅潜在需求中枢或在9亿平方米左右。(详见《地产,下行的尽头在哪里?》)
在连续两年大幅负增长后,目前地产销售已经越来越接近未来的的潜在中枢。
第二个原因是引发螺旋式下跌的金融加速器,在中国并不有效。
虽然房地产在居民资产中占比高,但杠杆还是受限。2018-2019年是房贷利率高点,购房者的还贷压力也最高,根据样本银行的首套房首付比例数据,那两年超过90%的购房者首付比例在3成及以上。所以尽管这两年房价从高点有所回落,但房地产并未成为“负资产”,居民选择提前还贷,而不是断贷。
另外地产相关的金融衍生品规模较小,截止2023年8月末,个人住宅抵押贷款(RMBS)存量规模只有8691亿元,规模还在下滑。
最后,地产是经济增长的结果,是经济发展阶段的副产品。经济发展程度和产业发达水平决定了人的收入,人的收入决定了土地的价值,而不是反过来。
此前,受益于全球化红利、国内人口红利等,中国经济快速发展,城镇化和工业化水平的提高驱动地产需求持续上行。而地产投资的扩张又进一步加速了经济的发展。
现在,产业突破受限、经济增速放缓,出生人口减少、人均住房面积和套数也接近发达国家水平。房地产作为经济增长的结果,和经济发展阶段的副产品,其在经济中所扮演的角色也必然发生历史性改变。所以经济正在发生的“去地产化”,也是自然而然、瓜熟蒂落的结果。(详见《房地产对中国经济有多支柱》)2023年1-8月,房地产投资占固定资产投资的比重从2021年同期的28.3%回落至23.5%。制造业占固定资产投资的比重从2019年的32.6%上行至2023年8月的43.9%。风险提示
经济复苏不及预期,出口修复不及预期,中长期地产中枢测算基于理论假设,与实际情况可能存在一定偏差
团队介绍
宋雪涛 | 宏观首席研究员
中证协培训讲师,保险资管业协会百人。美国北卡州立大学经济学博士。曾任人民银行研究局访问研究员,CF40特邀研究员,发表有CF40专著、学术论文、央行工作论文等。2018、2019、2020年金牛奖全市场最具价值分析师(前15名),2021年金牛奖最佳分析师(第3),2020、2021年Wind金牌分析师(第3)、上证报最佳分析师(第5),2019、2020、2021年新浪金麒麟分析师,2020年21世纪金牌分析师(第5),2020、2021年入围新财富最佳分析师。
向静姝 | 研究员
曾任职于英仕曼投资旗下核心量化对冲基金AHL。伦敦商学院硕士。主要负责美国经济、全球央行和美股美债研究。
林 彦 | 研究员
曾任职于弘尚资产(红杉资本在中国的证券资产管理平台)量化投研部门,负责商品期货投资条线。武汉大学金融工程硕士,主要负责大类资产配置和基本面量化研究。
郭微微 | 助理研究员武汉大学金融学硕士,主要负责ESG、产业政策、行业专题研究。张 伟 | 研究员对外经济贸易大学金融学硕士,主要负责经济政策和利率研究。孙永乐 | 研究员中央财经大学产业经济学硕士,主要负责国内宏观经济和货币流动性研究。



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